Nguyên tắc tác động trực tiếp nhất đến việc nâng cao tính công khai minh bạch của thị trường bất động sản VIệt Nam.

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.

Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.

Như vậy, thị trường bất động sản bao gồm hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, mang bản chất của giao dịch dân sự và hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính chất nghề nghiệp mang bản chất của giao dịch thương mại. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động diễn ra chủ yếu trên thị trường bất động sản, đóng vai trò quan trọng quyết định sự sôi động hay trầm lắng của thị trường. Do đó, để đánh giá tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản phải đánh giá mức độ công khai minh bạch của hoạt động kinh doanh bất động sản.

Tính công khai, minh bạch trong thị trường BĐS là sự công bố thông tin một cách công khai, rộng rãi, chính xác, kịp thời cho các đối tượng liên quan trực tiếp và gián tiếp đến các hoạt động trên thị trường bất động sản và phải đảm bảo cho đối tượng nhận thông tin có thể dễ dàng xử lý thông tin mà họ nhận được. … Do đó, việc pháp luật ghi nhận và quy định nguyên tắc công khai, minh bạch trên thị trường bất động sản là đúng đắn và rất cần thiết.

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có bốn nguyên tắc kinh doanh bất động sản. Trong đó, nguyên tắc thứ ba “Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch” là nguyên tắc tác động trực tiếp nâng cao tính công khai, minh bạch của hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng và của thị trường bất động sản nói chung. Bởi lẽ, nguyên tắc này đã bảo đảm quyền tiếp cận thông tin của các chủ thể trên thị trường. Đây là tư tưởng chỉ đạo, kim chỉ nam cho quá trình xây dựng và thực thi pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

Thứ nhất, Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau đây:

a) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;

c) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.

Quy định này ràng buộc trách nhiệm pháp lý của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Doanh nghiệp phải công khai, minh bạch các thông tin về bất động sản một cách trung thực, đảm bảo quyền lợi khách hàng. Theo đó, các thông tin về bất động sản sẽ được cập nhật nhanh chóng, liên tục, kịp thời góp phần nâng cao tính công khai minh bạch của thị trường bất động sản.

Đối với việc công khai thông tin trên mạng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đăng tải, công bố thông tin tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp. Đây là quy định rất mới của luật kinh doanh bất động sản 2014, phù hợp với thời đại phát triển công nghệ thông tin như hiện nay. Khách hàng sẽ dễ dàng tìm kiếm thông tin liên quan đến bất động sản bằng cách truy cập vào website của doanh nghiệp. Từ đó, khách hàng tìm được bất động sản theo mong muốn, phù hợp với khả năng và nhu cầu thực tế của mình hoặc tránh những rủi ro kinh tế/pháp lý nếu hồ sơ pháp lý, thực trạng của bất động sản không rõ ràng, đầy đủ. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhanh chóng nắm bắt được tình hình thực tế kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Doanh nghiệp phải công khai thông tin tại trụ sở Ban quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Đây là nguồn thông tin quan trọng và cần thiết đảm bảo các chủ thể nắm bắt thông tin về tình trạng thực tế của bất động sản. Khách hàng biết được tiến độ xây dựng, tạo lập bất động sản. Do đó, chủ đầu tư cần nghiêm chỉnh thực hiện dự án đúng tiến độ, chất lương… như đã thỏa thuận với khách hàng.

Đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch, doanh nghiệp có trách nhiệm công khai thông tin tại sàn. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Đây là kênh thông tin cung cấp cho khách hàng về thị trường bất động sản, về hàng hóa bất động sản một cách chính xác, trung thực. Theo đó, hạn chế được các giao dịch ngầm, kiểm soát tình trạng đầu cơ bất động sản, nâng cao tính công khai, minh bạch trên thị trường bất động sản.

Trước khi luật kinh doanh bất động sản 2006 ra đời, quy trình đầu tư kinh doanh và phân phối bất động sản hàng hóa đáp ứng các nhu cầu của xã hội là quá trình khép kín, bao gồm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 là tạo lập bất động sản hàng hóa, nhà đầu tư bỏ vốn ra để xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Giai đoạn 2 là giai đoạn phân phối bất động sản hàng hóa đáp ứng nhu cầu của xã hội. Sau khi tạo lập bất động sản hàng hóa, nhà đầu tư trực tiếp phân phối bất động sản đến khách hàng.  Quy trình khép kín này đã tạo ra tình trạng độc đoán, cửa quyền, không công khai, minh bạch. Thị trường bất động sản có cầu lớn hơn cung rất nhiều, do đó, nhà đầu tư tự ý tăng giá, áp đặt giá bán mà không có sự đàm phán hay thỏa thuận. Người mua tìm mọi cách “liên hệ” với nhà đầu tư, ăn chia với nhau để mua được bất động sản. Tình trạng đầu cơ găm hàng để nâng giá bán kiếm lời, đẩy giá bất động sản lên quá cao so với giá trị thực của nó. Điều này khiến thị trường bất động sản có nhiều tiêu cực, không công khai, minh bạch.

Việc công khai thông tin qua sàn giao dịch bất động sản sẽ khắc phục phần nào những tiêu cực nói trên. Sàn giao dịch giúp khách hàng tiếp cận được nguồn thông tin về bất động sản, có thể sử dụng dịch vụ của chuyên viên tư vấn có am hiểu về thị trường, đảm bảo tối đa lợi ích hợp pháp của khách hàng. Như vậy, việc giao dịch qua sàn giúp nâng cao tính công khai minh bạch của thị trường, đặc biệt khi thị trường sôi động.

Thứ hai,  Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

a) Loại bất động sản;

b) Vị trí bất động sản;

c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;

d) Quy mô của bất động sản;

đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;

e) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;

g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

Đây là những thông tin cơ bản, rất cần thiết. Qua đó, khách hàng đánh giá được bất động sản về giá trị kinh tế, rủi ro pháp lý. Từ đó, khách hàng sẽ đưa những quyết định đúng đắn, phù hợp với mong muốn, nguyện vọng của mình.