MỞ ĐẦU
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá
có ý nghĩa vô cùng to lớn đới với mỗi quốc gia, dân tộc và đời sống con người.
Trong nền kinh tế thị trường như hiện nay đất đai lại càng trở nên quan trọng
và có giá trị. Chính vì vậy, tranh chấp đất đai đang diễn ra phổ biến (chiếm
tới trên 70% các vụ tranh chấp hiện nay), nó gây ra bức trong nhân dân và bài
toán khó giải quyết của nhà nước. Để tìm hiểu về vấn đề này và hoàn thành bài
tập lớn học kỳ môn Luật đất đai, em xin giải quyết tình huống sau:
Năm 1994, ông H nhận chuyển nhượng từ
bà V 600 m2 đất ở. Vì chưa thực sự có nhu cầu sử dụng nên ông đã cho
cụ D và bà I (là bố ruột và mẹ kế của ông H) mượn diện tích đó để làm nhà ở.
Trong quá trình sử dụng cụ D đã tự ý cắt một phần diện tích đất để chia cho hai
người con là M và N (là anh em cùng cha khác mẹ với ông H). Biết được sự việc
này ông H đã yêu cầu cụ D trả lại toàn bộ diện tích đất mà ông đã cho mượn
nhưng cụ D không đồng ý. Tranh chấp đất đai xảy ra. Cùng thời gian đó địa
phương có chủ trương lập lại trật tự trong quản lý và sử dụng đất. Cả N và M
đều đã kê khai và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Anh chị hãy:
1. Xác định tính hợp pháp về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho M và N.
2. Vụ việc trên cần giải quyết như thế
nào? Vì sao?
NỘI DUNG
I.
GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
Các tranh chấp đất đai liên quan đến
các giao dịch về đất cần xác định chính xác thời điểm xác lập giao dịch, thời
điểm phát sinh tranh chấp để xác định đúng các quy định của Pháp luật để điêù
chỉnh. Do đó, vụ việc trên cần xác định rõ thời điểm xảy ra tranh chấp đất đai
giữa ông H và cụ D. Giả định rằng sau khi biết được việc cụ D đã tự ý cắt một
phần diện tích đất chia cho M và N thì vào ngày 8 tháng 8 năm 2006, ông H yêu
cầu cụ D trả lại toàn bộ diện tích đất mà ông cho mượn nhưng cụ D không đồng ý.
Tranh chấp đất đai xảy ra.
1. Tính hợp pháp về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho M và N.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho N và M là hoàn toàn trái
với quy định của Pháp luật.
Bởi các lẽ sau:
Trước hết cần xét xem M và N có thuộc
các đối tượng được cấp Giấy chứng nhận hay không.
Điều 49 Luật đất đai năm 2003 xác
định 9 trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đó là:
- Người được nhà nước
giao đất, cho thuê đất (trừ đất công ích sử dụng vào mục đích nông nghiệp);
- Người được nhà nước
giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 cho đến trước ngày 01/7/2004 mà chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất, cơ sở tôn giáo có
các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai;
- Người được chuyển đổi,
nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên
góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Người được sử dụng đất
theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá
quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong
khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao;
- Người mua nhà ở gắn
liền với đất ở;
- Người được Nhà nước thanh
lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
Đối chiếu với vụ việc này thì M và N hoàn toàn không thuộc các trường hợp
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai là xét về điều kiện được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại điều 50 Luật Đất đai, Điều 48 Nghị định
181/2004/NĐ-CP về thi hành luật đất đai thì điều kiện tiên quyết để
một chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất đó phải được uỷ
ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp. Như
vậy, về nguyên tắc đất đang có tranh chấp
thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vụ việc này có xảy ra
tranh chấp đất giữa cụ D và ông M bao gồm cả phần diện tích đất M và N đi kê
khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho N và M trong trường hợp này hoàn toàn trái với quy định của
Pháp luật về đất đai.
2.Cách giải quyết vụ việc.
2.1 Thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đã cấp trái quy định của Pháp luật cho M và N.
Vì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
M và N đã được cấp trái quy định của Pháp luật cho nên cơ quan nhà nước có thẩm
quyền sẽ tiến hành thu hồi. Căn cứ vào
Khoản 2-Điều 25 nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
“2. Thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp
luật thực hiện như sau:
a) Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp
mà có văn bản của cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra kết luận là Giấy chứng
nhận đã cấp trái với quy định của pháp luật thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì ra
quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Trường hợp cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tự kiểm tra và phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp
là trái pháp luật thì có trách nhiệm thông báo bằng văn bản tới cơ quan thanh
tra cùng cấp để thẩm tra. Thanh tra cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra đối với
Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp, Thanh tra cấp tỉnh có trách
nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Sở Tài
nguyên và Môi trường cấp. Nếu qua thẩm tra có kết luận là Giấy chứng nhận cấp
trái pháp luật thì cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận ra quyết định thu
hồi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Trường hợp tổ chức, công dân phát
hiện Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ
quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận. Cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận
có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại điểm b khoản này.”
Theo đó, ông H sẽ làm đơn kiến nghị xem xét về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái quy định pháp luật cho M và N tới cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận cho
M và N. Cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận phải có trách nhiệm thông
báo bằng văn bản tới cơ quan thanh tra cùng cấp để thẩm tra. Khi có kết quả
thẩm tra là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho M và N là trái quy định
của pháp luật thì cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận đó phải ra quyết định
thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp thực
hiện thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của M và N.
Thứ hai là việc giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất giữa ông H và cụ D.
Để giải quyết và xác định thẩm quyền
giải quyết tranh chấp đất đai nói chung cũng như tranh chấp liên quan đến giao
dịch về quyền sử dụng đất nói riêng phải được bắt nguồn từ việc xem xét xác
định nguồn gốc đất, sau đó là nghiên cứu về quá trình chuyển quyền sử dụng đất
(tức là xác định tính hợp pháp của các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất).
Theo quy định tại Điều 135, 136 Luật
Đất đai năm 2003, Điều 159, 160 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì hoà giải cấp cơ sở
là thủ tục đầu tiên trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Kết quả hoà
giải ở cấp cơ sở là điều kiện bắt buộc để Toà án thụ lý giải quyết vụ án hoặc
cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ để giải quyết tranh
chấp. Do đó, trước hết ông H và cụ D phải chủ động gặp gỡ để tự hoà giải. Nếu
hai bên không hoà giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có
đất tranh chấp để hoà giải. Kết quả hoà giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của hai bên tranh
chấp và xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Nếu việc hoà giải không thành thì vụ việc tiếp tục được giải quyết như
sau:
Trường hợp 1: Ông
H có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 50 luật đất đai mà
trên giấy tờ đó ghi tên bà V, kèm với hợp đồng về chuyển quyền sử dụng 600 m2
đất ở giữa ông H và bà V.
Căn cứ vào Điều 136 Luật đất đai năm
2003 thì tranh chấp đất đai giữa ông H và cụ D thuộc thẩm quyền giải quyết của
Toà án. Toà án có thể yêu cầu UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp
cung cấp các loại giấy tờ xác nhận việc sử dụng ổn định, lâu dài của chủ sử
dụng đất; đề nghị cơ quan quản lý đất đai chuyên ngành cung cấp các loại bản
đồ, sổ đăng ký đất đai, sổ mục kê…để có đủ thông tin về thửa đất, các biến động
đất đai, quá trình chuyển quyền sử dụng đất.
Toà án sẽ xem xét, thu thập chứng cứ
để xác định về hiệu lực của hợp đồng mượn quyền sử dụng đất giữa ông H và cụ D.
Vì Luật đất đai năm 2003 cũng như BLDS năm 2005 đều không quy định về hợp đồng
mượn quyền sử dụng đất nên khi xảy ra tranh chấp về loại hợp đồng này Toà án
phải dựa trên các căn cứ pháp lý quy định về hợp đồng mượn tài sản trong BLDS
2005 (quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản). Trong trường hợp có đủ căn
cứ pháp lý xác định hợp đồng mượn quyền sử dụng đất giữa ông H và cụ D có hiệu
lực pháp luật thì toà án sẽ ra quyết định buộc cụ D trả lại 600m2
đất ở cho ông H và yêu cầu cụ D phải bồi thường thiệt hại (do cụ D vi phạm
nghĩa vụ: tự ý cắt một phần diện tích đất đi mượn cho M và N). Nếu giao dịch
mượn quyền sử dụng đất giữa ông H và cụ D không có hiệu lực pháp luật và dựa
trên các căn cứ thu thập được xác nhận 600m2 đất ở thuộc quyền sử
dụng của ông H (do ông H được nhận chuyển nhượng từ bà V) thì cụ D sẽ trở thành
người sử dụng đất không có căn cứ pháp luật. Do đó, toà án sẽ căn cứ vào Điều
256 về quyền đòi lại tài sản của BLDS 2005 yêu cầu cụ D phải trả lại quyền sử
dụng 600 m2 đất ở đó cho ông H và bồi thường thiệt hại (nếu có thiệt hại xảy
ra).
Trường hợp 2:
ông H không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50
Luật đất đai năm 2003.
Căn cứ vào điều 136 Luật đất đai năm 2003, điều 160, điều 161 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì
việc giải quyết tranh chấp đất đai giữa ông H và cụ D thuộc thẩm quyền
của cơ quan hành chính. Cụ thể, khi ông H gửi đơn đến cơ quan hành chính để
được giải quyết tranh chấp đất đai giữa ông và cụ D thì Chủ tịch Uỷ ban nhân
dân cấp huyện là người có thẩm quyền giải quyết. Khi đó, UBND cấp huyện tiến
hành thu thập chứng cứ để xác định nguồn gốc của 600m2 đất tranh chấp này và
xác định tính hợp pháp của các giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất.
Việc giải quyết tranh chấp này sẽ được thực hiện dựa trên các căn cứ sau:
-
Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đưa
ra.
-
Ý kiến của Hội đồng tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai của xã, phường,
thị trấn do Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thành lập gồm có:Chủ tịch hoặc
Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn là Chủ tịch Hội đồng; Đại
diện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam xã phường, thị trấn; Tổ trưởng tổ dân phố
đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc đối với khu vực
nông thôn; Đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị
trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; Cán bộ địa
chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn.
-
Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích
đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa
phương.
-
Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy
hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt.
-
Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước.
-
Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất.
Nếu các căn cứ trên chứng minh được
diện tích 600m2 đất ở thuộc quyền sử dụng của ông H và việc cụ D đang sử dụng
đất đó là do ông H cho cụ mượn thì Chủ tịch Uỷ ban nhân dân sẽ ra quyết định
buộc cụ D phải trả lại 600m2 đất đó cho ông H và yêu cầu bồi thường thiệt hại
nếu có thiệt hại xảy ra. Và ngược lại, ông H sẽ không đòi lại được đất nếu
không có đủ căn cứ chứng minh ông là chủ sử dụng 600m2 đất ở đó.
II.Một số vướng mắc và kiến nghị
về các quy định của pháp luật đất đai liên quan đến tình huống.
Thứ nhất là bổ sung quy định của Pháp
luật về cho mượn quyền sử dụng đất. Thực tế hiện nay xảy ra rất nhiều
tranh chấp liên quan đến mượn quyền sử dụng đất. Toà án đã thụ lý rất nhiều vụ
kiện đương sự cho người khác mượn đất để sử dụng nhưng thường không làm giấy
tờ, người được cho mượn đã làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
sau một thời gian dài chủ sử dụng mới khởi kiện đòi lại đất. Do chưa có một văn
bản pháp luật nào điều chỉnh quan hệ mượn quyền sử dụng đất nên toà án thường
phải áp dụng các quy định về hợp đồng mượn tài sản trong BLDS để giải quyết vụ
việc này. Đây chỉ là giải pháp tình thế, Pháp luật cần có những quy định riêng
để điều chỉnh quan hệ về quyền sử dụng đất, tránh tình trạng áp dụng không đúng,
không thống nhất pháp luật, không bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng của
chủ sử dụng đất.
Thứ hai về thủ tục giải quyết tranh
chấp. Mọi tranh
chấp đất đai đều phải qua thủ tục hòa giải và phải được ủy ban nhân dân cấp xã
giải quyết trước khi vụ việc được giải quyết tại Tòa án hoặc tại Ủy ban nhân
dân cấp quận, huyện. Vấn đề đặt ra là ủy ban nhân dân cấp xã có đủ năng lực và
trình độ để đứng ra hòa giải, giải quyết mọi tranh chấp đất đai hay không.
Trường hợp ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn không tổ chức hòa giải hoặc
không hòa giải theo yêu cầu của các bên tranh chấp, thì các bên tranh chấp sẽ mất quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu
Tòa án bảo vệ quyền lợi cho mình cho dù về bản chất, các tranh chấp về tài sản
gắn liền với đất này hoàn toàn là tranh chấp dân sự thuần túy. Mặt khác, trên
thực tế hiện nay, việc ủy ban nhân dân cấp xã đứng ra giải quyết các tranh chấp
đất đai như quy định của pháp luật chỉ mang tính hình thức, hầu như không có
hiệu quả và không thể giải quyết được. Chính vì vậy, những quy định của Luật
Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã gây ra nhiều khó khăn cho
các bên tranh chấp trong quá trình giải quyết. Đồng thời, tạo ra những kẽ hở
pháp lý dẫn đến việc gây nhũng nhiễu, hách dịch đối với nhân dân và là mầm mống
cho các hoạt động tiêu cực của những người có thẩm quyền trong quá trình giải
quyết tranh chấp đất đai. Do đó pháp luật nên chăng có những quy định linh hoạt
hơn để bảo vệ lợi ích của chủ sử dụng đất đồng thời cũng giảm bớt công việc cho
cơ quan quản lí hành chính nhà nước.
Thứ ba là về thẩm quyền giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất. Tiêu chí để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp là
việc đương sự có hay không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất
đai. Theo Điều 136, Luật đất đai 2003 thì nếu đương sự không có giấy tờ nêu
trên thì đương sự chỉ được gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến cơ quan
hành chính có thẩm quyền theo thủ tục hành chính. Do hạn chế về năng lực và
trình độ cũng như số lượng công việc thuộc thẩm quyền của UBND phải giải quyết
quá nhiều nên trên thực tế có rất nhiều trường hợp kết quả giải quyết của cơ
quan hành chính không chính xác, không thỏa đáng, không đảm bảo quyền và lợi
ích hợp pháp của chủ sử dụng đất, gây nên những bức xúc trong nhân dân. Quy
định này khá cứng nhắc. Do đó, Pháp luật nên có quy định về việc đương sự có
quyền lựa chọn giải quyết tranh chấp khi đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc
một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất
đai là nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh
chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân
có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
KẾT LUẬN
Hiện nay, tranh chấp đất đai diễn ra
rất phổ biến và số lượng các vụ tồn đọng chưa được giải quyết còn rất nhiều đã
gây bức xúc lớn trong quần chúng nhân dân. Đây được coi là bài toán khó giải
quyết của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do vậy, pháp luật về đất đai cần
được tiếp tục hoàn thiện để tạo ra cơ sở pháp lý giải quyết các khó khăn, vướng
mắc của Tòa án cũng như UBND cấp có thẩm quyền trong khi giải quyết các tranh
chấp đất đai. Đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ sử dụng đất,
giải quyết vấn đề bức xúc hiện nay.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.
1. Trường Đại học Luật Hà Nội, giáo
trình Luật Đất đai, nhà xuất bản Công an Nhân dân, năm 2012, tr153-156,
tr454-468.
2. TS.Thẩm phán Nguyễn Văn Cường,
TS.Nguyễn Minh Hằng, Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu. Pháp luật và thực
tiễn xét xử, nhà xuất bản thông tinh và truyền thông năm 2011.
3. Luật Đất đai năm 2003.
4. Bộ luật dân sự năm 2005.
5. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
6. Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày
10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TANDTC “Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc
giải quyết một số tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình".
7. Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT hướng
dẫn thực hiện một số điều của nghị định 181/2004/NĐ-CP.
8. Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày
19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
9. Thông tư liên tịch số
01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/1/2002 hướng dẫn về thẩm quyền giải
quyết của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến
quyền sử dụng đất.
10. Website: http://thongtinphapluatdansu.edu.vn
http://thuvienphapluat.vn
http://www.toaan.gov.vn
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét