I. Tình huống
Tình huống thứ nhất:
Nguyên
đơn: Anh B
Bị đơn: bà C
Chị A cho anh B thuê nhà nguyên căn có diện
tích 70m2, từ ngày 7/8/2005 ( gồm căn
nhà 30m2 và sân vườn phía trước 40m2) thời hạn 1 năm (B có đặt tiền thế chân là
1 tháng tiền nhà, hợp đồng có công chứng). Được sự đồng ý của A, ngày 17/8/2005
B tự tu sửa chữa nhà cho khang trang hơn bằng tiền của mình khoảng 3 triệu đồng.
Thuê được 2 tháng, đến ngày 10/10/2005 chịA báo cho B biết sẽ bán nhà cho bà C. Sau khi bà C trở thành chủ sở hữu mới đã thông báo
với B là sẽ xây phần diện tích trước nhà làm nhà trọ khoảng 30m2, phần diện
tích còn lại là lối đi vào nhà anh B, đồng thời bà C sẽ tăng giá cho thuê. Ông
B bức xúc cho rằng hợp đồng thuê nhà vẫn còn đến 10 tháng nữa, bà C không có
quyền phá vỡ hợp đồng cho thuê mặc dù đã đổi chủ sở hữu, việc cắt thêm nhà trọ
và tăng giá tiền thuê là không đúng pháp luật. Tuy nhiên bà C không đồng ý.
Vụ việc trên chưa được Tòa giải quyết.
Bình
luận:
1. Cách
giái quyết của Tòa án
-
Hiện tại vụ việc chưa được tòa án giải
quyết
2. Cách
giải quyết của nhóm
Thứ nhất, ngày 10/10/2005 chị A báo cho
anh B là bán căn nhà cho bà C và anh B đã biết và không có ý kiến gì về việc chị
A bán căn nhà và không ý định chuyển đi khi chủ nhà mới là C. Như vậy, chị A đã
tuân thủ đúng quy định tại điều 97 Luật nhà ở : “Trường
hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết
về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu
không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, trừ trường
hợp nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân và nhà ở thuộc sở hữu chung. Trong thời hạn
một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở
hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thoả
thuận khác về thời hạn.”
Thứ hai, bà C thông báo với B sẽ xây phần
diện tích nhà làm trọ khoảng 30 m2 và bà C sẽ tăng giá thuê nhà.
Việc tranh chấp xảy ra giữa B và C là
tranh chấp về hợp đồng thuê nhà. B cho rằng bà C không được tăng giá nhà mà phải
tuân thủ theo đúng hợp đồng đã kí kết trước đó với chị A. Theo cách giải quyết của nhóm em: Bà C phải
tuân thủ theo đúng hợp đồng thuê nhà đã kí kết giữa chị A và anh B, bởi lẽ, Theo các điều 97, khoản
2 Điều104 Luật Nhà ở, trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải
thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở. Trong
thời hạn một tháng kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua
thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán cho người khác, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác về thời hạn. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu
nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp
tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục
thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác.
Vì
vậy, theo đúng quy định thì bà C phải tiếp tục thực hiện hợp đồng với anh B.
Tình
huống thứ 2:
Nguyên đơn: bà A
Bị đơn: bà B
Tháng 18/3/1988 bà A cho chị ruột B thuê
căn nhà của mình tại địa chỉ 225/12 Lạc Long Quân, phường 5 Quận 11, Tp. Hồ Chí
Minh, thời hạn thuê nhà không được xác định trong hợp đồng viết tay giữa hai
bên. Tuy nhiên do điều kiện kinh tế của bà
B gặp khó khăn nên bà A đã không lấy tiền thuê nhà. Năm 1990, gia đình
bà A gặp khó khan nên đã thu tiền nhà của bà B. Nhưng gia đình bà B chỉ trả một
nửa tiền và chậm trả tiền thuê . Đến ngày 3/4/2000 , bà A muốn đòi lại nhà để
kinh doanh, bà đã nhiều lần nói chuyện với
bà B nhưng bà B không có ý định chuyển.
Bà A đã hai lần gửi thông báo cho bà
B với nội dung sẽ đòi lại nhà và gia hạn 6 tháng bà B phải dọn nhà đi nơi
khác.( thông báo từ ngày 19/7/2000, 8/8/2000). Bà B vẫn không trả nhà.
Bà
A đã kiện bà B ra tòa vì cho rằng bà B đã vi phạm hợp đồng cho thuê nhà. Tòa án
dân sự sơ thẩm ngày 2/3/2001 đã ra quyết định: “ chấm dứt hợp đồng thuê nhà của
bà A với bà B được kí kết vào ngày 18/3/1988 và yêu cầu bà B phải bồi thường
thiệt hại do không trả tiền thuê và
không trả nhà đúng hạn.”
Bình luận:
1. Cách
giải quyết của tòa án
Tình
tiết vụ việc:
-
Tháng 18/3/1988 bà A cho chị ruột B thuê
căn nhà của mình tại địa chỉ 225/12 Lạc Long Quân, phường 5 Quận 11, Tp. Hồ Chí
Minh và bà B không phải trả tiền thuê nhà.
-
Năm 1990, gia đình bà A gặp khó khăn nên
đã thu tiền nhà của bà B. Nhưng gia đình bà B chỉ trả một nửa tiền và chậm trả
tiền thuê . Đến ngày 3/4/2000 , bà A muốn đòi lại nhà để kinh doanh, bà đã nhiều lần nói chuyện với bà B nhưng bà B không có ý
định chuyển.
Tòa án dân sự sơ thẩm ngày 2/3/2001
đã ra quyết định:
“
chấm dứt hợp đồng thuê nhà của bà A với
bà B được kí kết vào ngày 18/3/1988 và yêu cầu bà B phải bồi thường thiệt hại
do không trả tiền thuê và không trả nhà
đúng hạn.”
Trong
hợp đồng viết tay không đề cập tới thời gian thuê nhà của bà B và bà A không lấy
tiền thuê nhà của bà B như vậy, có thể hiểu rằng đây vẫn là một hợp đồng thuê
nhà trong một thời hạn nào đó, còn bên thuê phải trả tuyền thuê tuy nhiện ở
đây, A đã miễn cho B nghĩa vụ trả tiền thuê nhà. Điều này cũng không làm thay đổi
bản chất của hợp đồng thuê nhà mà A và B. Bên cạnh đó thiếu sót trong bản hợp đồng
thuê nhà giữa A và B lại thiếu thời hạn thuê nhà như vậy thì bất cứ khi nào thì
A đòi nhà thì B phải trả. Khi A đòi mà không trả thì B phải trả tiền thuê nhà
và bồi thường thiệt hại do không trả tiền thuê và không trả nhà đúng hạn.
2. Cách
giải quyết của nhóm
Nhóm
chúng em đồng ý với ý kiến của tòa án, tuy nhiên có một số chi tiết bổ sung: “Chấm
dứt hợp đồng thuê nhà giữa A và B. B phải trả nhà cho A, bồi thường thiệt hại
do không trả tiền thuê đúng hạn” bởi lẽ, theo Điều 480 BLDS hợp đông thuê tài sản:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thoả
thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng
trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê.” Ở đây là hợp đồng thuê
nhà nhưng không có thời hạn thuê cụ thể do vậy, cần tuân thủ theo quy định tại
Điều 491 BLDS quy định về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà . Như vậy, nếu một
khi A mà muốn đòi bất cứ lúc nào cũng được nhưng phải thông báo cho B biết trước,B
phải trả nhà, nếu muốn ở lại thì trả tiền thuê. Mặt khác, trong quyết định của
tòa án có đề cập tới bồi thường do không trả nhà đúng hạn, thời hạn trả nhà này
là lúc nào do ý chí của một bên A quyết định– người cho thuê, điều này làm cho
B rơi vào thế bị động. Nhóm chúng em có ý kiến nên đưa ra quyết định nhưu trên
để đảm bảo quyền lợi cho hai bên.
II.
Các quy định của pháp luật hiện
hành liên quan tới vụ tranh chấp trên
-
Điều 480 BLDS quy định về hợp đồng
thuê tài sản: “Hợp
đồng thuê tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài
sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền
thuê.” Với quy định này, đối tượng của hợp đồng thuê tài sản là tư liệu sản xuất
hoặc tư liệu tiêu dung. Quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, công nghệ,… cũng
có thể là đối tượng của hợp đồng cho thuê. Hợp đồng thuê tài sản được sử dụng để
phục vụ cho nhu cầu sinh họat của nhân dân. Trong hợp đồng thuê tài sản, bên
cho thuê chuyển quyền sử dụng tài sản cho bên thuê trong một thời hạn nhất định.
Hết hạn hợp đồng, bên thuê phải trả lại tài sản mà mình đã thuê. Vì vậy, đối tượng
hợp đồng thuê tài sản phải là vật đặc định, không tiêu hao.
Hợp đống thuê nhà ở, hợp đồng thuê khoán
tư liệu sản xuất cũng là một loại hợp đồng thuê tài sản nhưng đối tượng của nó
là bất động sản nên ki chuyển cho chủ thể khác, nhà nước kiểm soát việc chuyển
dịch đó. Việc thuê nhà ở, thuê khoán tư liệu sản xuất không những tuân thủ theo
những quy định về cho thuê tài sản mà còn tuân thủ theo các quy định về từng loại
hợp đồng đó.
-
Điều 492 BLDS quy định về hình thức
hợp đồng thuê nhà ở: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn
thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng
ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Với quy định này thì đối với hợp
đồng thuê nhà ở phải được thành lập thành văn bản và nếu thời hạn thuê từ sáu
tháng trở lên phải đi côgn chứng hoặc chứng thực và phải đăng kí, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác.Hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực kể từ ngày cơ quan
nhà nước có thẩm quyền chứng thực nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên. Kể từ
thời điểm này thì hai bên phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình trong
hợp đồng.
Điều 491 BLDS quy định về Chấm dứt hợp đồng thuê tài sản: "Hợp đồng thuê tài sản chấm dứt
trong các trường hợp sau đây:
1. Thời hạn thuê đã hết;
2. Theo thoả thuận của các bên về việc
chấm dứt trước thời hạn; đối với hợp đồng thuê không xác định thời hạn, khi bên
cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng thì phải báo cho bên thuê biết trước một thời
gian hợp lý, nếu không có thoả thuận về thời hạn báo trước;
3. Hợp đồng bị huỷ bỏ hoặc bị đơn phương
chấm dứt thực hiện;
4. Tài sản thuê không còn.” Với quy định này đề cập tới các trường hợp
chấm dứt hợp đồng thuê tài sản, quy định tại khoản 1,2,3,4 Điều 491 BLDS
-
Điều 97 Luật Nhà ở quy định mua bán nhà ở đang cho thuê: “ Trường hợp
chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về
việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu
không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, trừ trường
hợp nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân và nhà ở thuộc sở hữu chung. Trong thời hạn
một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở
hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thoả
thuận khác về thời hạn.”
-
Khoản 2 Điều 104 Luật nhà ở quy định
quyền tiếp tục thuê nhà ở: “Trường hợp
chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở
vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu
nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước
đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.” Với quy định này những người
đang thuê nhà có kí kết hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ và thời hạn hợp đồng
vẫn còn mà nàh chuyển nguời sở hữu mới thì hợp đồng đó vẫn được thực hiện.
xem thêm: Thu hồi giấy phép lao động
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét