TÌNH HUỐNG

Công ty Mạnh Hùng được UBND tỉnh H phê duyệt cho thuê mặt bằng 0,5 Ha đất nông nghiệp để xây dựng nhà máy sản xuất ô tô. Trong quá trình giải phóng mặt bằng, do thiếu vốn, ngày 20/06/2010, công ty Mạnh Hùng đã ký hợp đồng đặt cọc về việc cho thuê lại đất với công ty Sơn Thanh Phong, trong đó quy định:

1. Công ty Sơn Thanh Phong đặt cọc cho công ty Mạnh Hùng 0,5 tỷ đồng để được thuê lại 0,2 Ha đất khi công ty Mạnh Hùng ký hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh H với thời hạn 49 năm.

2. Trong vòng 40 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, nếu công ty Mạnh Hùng không làm thủ tục để công ty Sơn Thanh Phong được thuê lại 0,2 Ha đất trong số 0,5 Ha của công ty Mạnh Hùng sử dụng vào mục đích như dự án đã phê duyệt thì công ty Mạnh Hùng bị phạt đặt cọc mỗi ngày 0,5 triệu đồng.

Hỏi:

1. Những hành vi trên vi phạm những quy định nào của pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản?

2. Khi xảy ra trang chấp, toà án nhân dân thành phố T tỉnh H đã xử chấp nhận hợp đồng đặt cọc và buộc công ty Mạnh Hùng phải trả số tiền cọc và phạt cọc cho công ty Sơn Thanh Phong. Hãy bình luận về quyết định của tòa án thành phố T.

3. Đưa ra hướng giải quyết và căn cứ pháp lý giải quyết vụ việc này.

GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

1. Những hành vi trên vi phạm những quy định nào của pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản?

- Việc UBND tỉnh H phê duyệt cho thuê mặt bằng 0,5 Ha đất nông nghiệp để xây dựng nhà máy sản xuất ô tô là trái với quy định của Luật đất đai.

Theo Điều 31 Luật đất đai, căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

“1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Trong tình huống trên, nếu Công ty TNHH Mạnh Hùng có nhu cầu sử dụng đất có thể làm dự án hoặc đơn xin thuê đất gửi cho UBND tỉnh H và sau khi xem xét đủ điều kiện, UBND tỉnh sẽ tiến hành cấp đất cho doanh nghiệp.

Đầu tiên, ta khẳng định việc UBND tỉnh H cho công ty Mạnh Hùng thuê đất là đúng thẩm quyền. Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho người sử dụng thể hiện quyền định đoạt đất đai của người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Theo Điều 37 Luật đất đai 2003, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước. Tổ chức trong nước ở đây được hiểu là tổ chức kinh tế, chính trị, văn hóa-xã hội khi có nhu cầu giao đất, xin thuê đất, xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền quyết định là UBND tỉnh. Công ty Mạnh Hùng ở đây là một tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất cho nên việc UBND tỉnh H cho công ty này thuê đất là đúng thẩm quyền.

Tuy nhiên, một vấn đề đặt ra trong đề bài là: UBND tỉnh H lại giao đất nông nghiệp để công ty Mạnh Hùng xây dựng nhà máy sản xuất ô tô. Nhóm đất nông nghiệp được pháp luật đất đai quy định bao gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trông cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối (Điều 13). Đối với nhóm đất này, khi cho thuê, luật đất đai quy định các chủ thể được phép thuê đất là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế; tổ chức, cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức, cá nhân người nước ngoài phải sử dụng đúng mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối. Theo khoản 1 Điều 73, nếu tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì được Nhà nước xem xét giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền hàng năm. Ở đây, UBND tỉnh H biết mục đích sử dụng đất của công ty Mạnh Hùng là để sản xuất chế tạo ô tô nhưng vẫn cho thuê đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng là trái với nguyên tắc sử dụng đất tại khoản 1 điều 11 Luật đất đai 2003: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”. Đồng thời thuộc trường hợp vi phạm bị thu hồi đất tại Khoản 3 Điều 38 Luật đất đai 2003: “Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả”.

- Việc công ty Mạnh Hùng ký hợp đồng đặt cọc về việc cho thuê lại đất với công ty Sơn Thanh Phong vi phạm luật kinh doanh bất động sản.

+ Căn cứ Điểm a khoản 2 điều 43 Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định về nghĩa vụ của chủ thể thuê đất là: “Khai thác, sử dụng đất đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng”.

Để làm rõ vấn đề này, ta xem xét hợp đồng cho thuê đất giữa UBND tỉnh H và công ty Mạnh Hùng. Theo quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên, với tư cách là chủ thể thuê đất công ty Mạnh Hùng phải sử dụng đất đúng mục đích xây dựng nhà máy sản xuất ô tô. Ngoài ra không được sử dụng nhằm mục đích khác trong đó có mục đích cho doanh nghiệp khác thuê lại đất. Nếu sau này muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải có sự xem xét của cơ quan có thẩm quyền. Vì thế việc công ty Mạnh Hùng cho công ty Sơn Thanh Phong thuê lại một phần diện tích đất là vi phạm quy định của pháp luật vì sai mục đích khi thuê đất. Nếu trong hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh H có điều khoản quy định cho phép công ty Mạnh Hùng được cho thuê lại đất khi cần thiết thì việc cho thuê lại đất của công ty này là không vi phạm pháp luật.

+ Theo Điều 174 của Bộ luật dân sự 2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Như vậy đất đai cũng là một loại bất động sản và được tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 2 điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản:

“a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

c) Không có tranh chấp;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.”

Trong trường hợp trên, do việc UBND cho thuê đất nông nghiệp là sai mục đích sử dụng đất cho nên hợp đồng cho thuê đất giữa công ty Mạnh Hùng với UBND tỉnh H sẽ bị hủy bỏ. Do vậy, công ty Mạnh Hùng không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nếu hợp đồng thuê đất vẫn được ký kết, công ty Mạnh Hùng có thể chứng minh quyền sử dụng đất thì giấy tờ đó vẫn không hợp pháp. Công ty Mạnh Hùng biết mục đích sử dụng đất của mình là sai nhưng vẫn cho thuê lại bất động sản để thu lợi nhuận là vi phạm một trong các điều cấm của Luật kinh doanh bất động sản 2006 (Điêu 16): Gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh bất động sản (mặc dù biết hợp đồng thuê đất giữa UBND tỉnh H và mình sai pháp luật nhưng vẫn ký kết hợp đồng cho thuê lại đất với công ty Sơn Thanh Phong).

Hợp đồng thuê đất giữa UBND tỉnh H và công ty Mạnh Hùng trái với quy định của pháp luật kéo theo việc công ty Mạnh Hùng không có quyền sử dụng mảnh đất này. Do không đáp ứng được một trong các điều kiện tại Khoản 2 Điều 7 cho nên mảnh đất công ty Mạnh Hùng đang sử dụng không được chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện tại điều 39 Luật kinh doanh bất động sản 2006.

xem thêm:thành lập công ty cổ phần

2. Khi xảy ra tranh chấp, tòa án nhân dân thành phố T tỉnh H đã xử chấp nhận hợp đồng đặt cọc và buộc công ty Mạnh Hùng phải trả lại số tiền đặt cọc và phạt cọc cho công ty Sơn Thanh Phong. Hãy bình luận về quyết định của tòa án nhân dân thành phố T.

Theo quan điểm của em, việc quyết định chấp nhận hợp đồng đặt cọc và buộc công ty Mạnh Hùng phải trả lại số tiền đặt cọc và phạt cọc cho công ty Sơn Thanh Phong là Sai.

Như đã phân tích ở trên, việc UBND tỉnh H cho công ty Mạnh Hùng thuê đất nông nghiệp để làm cơ sở sản xuất ô tô là trái mục đích sử dụng đất đã bị pháp luật cấm. Điều này kéo theo hợp đồng thuê đất giữa UBND tỉnh H và Công ty Mạnh Hùng sẽ vô hiệu. Công ty Mạnh Hùng sẽ không có quyền sử dụng đất, và hợp đồng thuê lại đất là trái pháp luật.

Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc trong tình huống trên là một biện pháp bảo đảm để thực hiện hợp đồng thuê lại đất giữa công ty Sơn Thanh Phong và công ty Mạnh Hùng. Theo nguyên tắc của Luật Dân sự 2005, hợp đồng chính vô hiệu thì hợp đồng phụ cũng vô hiệu theo, tuy nhiên đối với các biện pháp bảo đảm lại có những quy định ngoại lệ. Căn cứ Khoản 1 Điều 15, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm quy định: “Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác”. Như vậy, nếu hợp đồng thuê lại đất giữa Công ty Sơn Thanh Phong và công ty Mạnh Hùng đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng thì hợp dồng đặt cọc vẫn tiếp tục thực hiện.

Dựa vào tình huống trên, ta có thể chia thành hai trường hợp như sau:

Thứ nhất, hợp đồng thuê lại đất giữa hai công ty vô hiệu do vi phạm điều cấm nhưng hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực. Đây là trường hợp thường xuyên xảy ra trên thực tế. Sau khi UBND tỉnh H phê duyệt cho công ty Mạnh Hùng thuê đất nông nghiệp để tiến hành sản xuất ô tô và hợp đồng cho thuê đất đã có hiệu lực thì đây là cơ sở pháp lý để ký kết hợp đồng thuê lại đất bằng biện pháp bảo đảm.

Thực hiện các quy định của hợp đồng đặt cọc, công ty Sơn Thanh Phong đặt cọc cho công ty Mạnh Hùng 0,5 tỷ đồng để được thuê lại 0,2 Ha đất. Công ty Mạnh Hùng tiến hành giao đất cho công ty Sơn Thanh Phong để sử dụng vào mục đích như dự án đã phê duyệt.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê lại bằng biện pháp bảo đảm là đặt cọc, nếu Nhà nước phát hiện sai phạm và tuyên hợp đồng thuê lại đất giữa công ty Mạnh Hùng và công ty Sơn Thanh Phong vô hiệu do vi phạm điều cấm thì biện pháp bảo đảm vẫn có hiệu lực. Công ty Mạnh Hùng nếu không thực hiện đúng các yêu cầu trong hợp đồng đặt cọc sẽ phải trả lại số tiền cho công ty Thanh Sơn Phong và chịu phạt cọc mỗi ngày 0,5 triệu đồng.

Thứ hai, hợp đồng thuê lại đất giữa hai công ty không được thực hiện kéo theo hợp đồng đặt cọc không có hiệu lực. Khi phát hiện việc giao đất nông nghiệp cho công ty Mạnh Hùng để xây dựng nhà máy sản xuất ô tô là trái pháp luật, Nhà nước có quyền thu hồi đất và hủy bỏ hợp đồng thuê đất giữa UBND tỉnh H với công ty Mạnh Hùng. Khi hợp đồng thuê đất bị hủy bỏ, công ty Mạnh Hùng không có quyền sử dụng mảnh đất này và không thể thực hiện hợp đồng cho thuê lại đất.

Do trong quy định của hợp đồng đặt cọc thuê lại đất sẽ được thực hiện nếu công ty Sơn Thanh Phong đặt cọc cho công ty Mạnh Hùng 0,5 tỷ đồng để được thuê lại 0,2 Ha đất khi công ty Mạnh Hùng ký hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh H với thời hạn 49 năm. Tuy nhiên, hợp đồng thuê đất giữa UBND tỉnh H và công ty Mạnh Hùng bị hủy bỏ do sai phạm cho nên không đủ điều kiện để thực hiện hợp đồng cho Công ty Sơn Thanh Phong thuê lại đất. Hợp đồng thuê lại đất chưa thực hiện thì hợp đồng đặt cọc cũng mất hiệu lực. Công ty Mạnh Hùng sẽ phải trả lại tiền cọc đã nhận là 0,5 tỷ của công ty Sơn Thanh Phong và không phải trả tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng đặt cọc.

3. Đưa ra hướng giải quyết và căn cứ pháp lý giải quyết vụ việc này.

Thứ nhất, UBND tỉnh H phải chịu trách nhiệm về hành vi vi phạm luật đất đai của mình như sau:

- UBND tỉnh H ra quyết định thu hồi đất đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai của mình. Việc UBND tỉnh H cho thuế 0,5 ha đất nông nghiệp để công ty Mạnh Hùng xây dựng nhà máy sản xuất ô tô là vi phạm quy đinh của pháp luật tại Khoản 3 Điều 38 Luật đất đai 2003: “Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả”. Trong trường hợp này, Nhà nước tiến hành thu hồi đất.

Nếu việc cho thuê đất hình thành quan hệ pháp luật đất đai giữa UBND tỉnh H với công ty Mạnh Hùng thì thu hồi đất là biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai của hai chủ thể này. Thu hồi đất là quyết định hành chính của người có thẩm quyền nhằm chấm dứt quan hệ sử dụng đất của người sử dụng. Trong trường hợp này, đây là một biện pháp chế tài được áp dụng nhằm xử lý hành vi vi phạm luật đất đai do bên chủ thể cho thuê, đồng thời là cơ quan được Nhà nước giao thẩm quyền quản lý đất: UBND tỉnh H. Theo Điều 44 về thẩm quyền thu hồi đất, UBND tỉnh H sẽ phải tiến hành thu hồi đất đã cho công ty Mạnh Hùng thuê do vi phạm mục đích sử dụng đất. Nếu UBND tỉnh H không thực hiện quyết định thu hồi đất thì Thanh tra đất đai có quyền kiến nghị lên các cơ quan có thẩm quyền quản lý đất cấp trên.

- UBND tỉnh H sẽ bị xử lý vi phạm đất đai được quy định tại điều 141 Luật đất đai 2003: “Người nào lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái với quy định của pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, quản lý hồ sơ địa chính, ra quyết định hành chính trong quản lý đất đai, quản lý hồ sơ địa chính, ra quyết định hành chính trong quản lý đất đai; thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai hoặc có hành vi khác gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật”.

Việc xử lý hành chính cụ thể được quy định tại Điều 171 Nghị định 181/2004 NĐ-CP như sau:

“1. Vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các hành vi sau:

a) Giao đất, giao lại đất, cho thuê đất không đúng vị trí và diện tích đất trên thực địa;

b) Giao đất, giao lại đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt.

2. Hình thức xử lý kỷ luật được quy định như sau:

a) Có hành vi quy định tại điểm a khoản 1 Điều này do thiếu trách nhiệm thì bị cảnh cáo; tái phạm do thiếu trách nhiệm thì bị hạ bậc lương; cố ý thì bị hạ ngạch hoặc cách chức, tái phạm do cố ý thì bị cách chức hoặc buộc thôi việc;

b) Có hành vi quy định tại điểm b khoản 1 Điều này do thiếu trách nhiệm thì bị cảnh cáo hoặc hạ bậc lương; tái phạm do thiếu trách nhiệm thì bị hạ ngạch hoặc cách chức; do cố ý thì bị cách chức; tái phạm do cố ý thì bị buộc thôi việc”.

Như vậy, hành vi vi phạm của Chủ tịch UBND tỉnh H có thể bị cảnh cáo, hạ bậc lương; hạ ngạch hoặc cách chức nếu tái phạm; cách chức do cố ý; buộc thôi việc do lỗi tái phạm cố ý được quy định tại điểm b khoản 2 Điều này.

Thứ hai, hủy bỏ hợp đồng cho thuê đất giữa UBND tỉnh H và công ty Mạnh Hùng. Ở đây sẽ có hai trường hợp xảy ra.

- Nếu hợp đồng thuê đất giữa UBND tỉnh H và công ty Mạnh Hùng đã được ký kết và thực hiện, hai bên lựa chọn hình thức thu tiền theo từng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Điều 35 Luật Đất đai). Khi phát hiện sai phạm và Nhà nước tiến hành thu hồi đất thì xử lý quyền sử dụng đất đang cho thuê được giải quyết theo điểm a khoản 2 điều 65 Nghị định 181/2004 NĐ-CP về thi hành luật đất đai: “Trường hợp bên cho thuê đất, bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là người gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất. Bên cho thuê đất, bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê đất, bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự.”

- Nếu UBND tỉnh H mới phê duyệt cho công ty Mạnh Hùng thuê đất nhưng việc chưa ký hợp đồng cho thuê đất đã phát hiện ra sai phạm thì hợp đồng cho thuê đất sẽ không được thực hiện và các tranh chấp sẽ không xảy ra.

Thứ ba, nếu công ty Mạnh Hùng muốn tiếp tục thuê đất đó để sử dụng vào mục đích xây nhà máy sản xuất ô tô thì trước tiên UBND phải chuyển đổi mục đích sử dụng của mảnh đất đó từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo quy định tại điều điểm c Khoản 1 Điều 36 Luật Đất đai 2003. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét và ra quyết định phê duyệt hoặc hủy bỏ yêu cầu. Đất phi nông nghiệp là mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh (Điều 93 Luật đất đai 2003) vì vậy, khi chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp, công ty Mạnh Hùng có quyền xây dựng nhà máy sản xuất ô tô để phục vụ hoạt động kinh doanh.

Thứ tư, để hợp đồng thuê lại đất được thực hiện không có sự sai phạm, công ty Mạnh Hùng phải có những thỏa thuận với UBND tỉnh H về việc cho phép công ty được sử dụng đất vào các mục đích kinh doanh khác. Những thỏa thuận này sẽ được quy định trong hợp đồng. Nếu trong hợp đồng không cho phép công ty Mạnh Hùng sử dụng vì các mục đích khác thì phải làm đơn đề nghị gửi UBND tỉnh H để được cơ quan này đồng ý việc cho thuê lại quyền sử dụng đất. Nếu UBND tỉnh chấp thuận thì việc cho thuê lại quyền sử dụng đất sẽ không trái pháp luật.