BÀI TẬP NHÓM DẤN SỰ 2

I – LỜI MỞ ĐẦU

          Nhà đất là tài sản có giá trị vô cùng lớn, liên quan mật thiết tới lợi ích của phần lớn xã hội. Vì vậy, việc chuyển nhượng, mua bán, phân chia,…nhà đất phải tuân theo những cơ chế chặt chẽ. Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay nảy sinh rất nhiều mâu thuẫn, tranh chấp. Vụ án tranh chấp quyền sở hữu nhà giữa ông Nguyễn Văn Minh, bà Hoàng Thị Kim Anh và ông Nguyễn Văn Hạnh, bà Bùi Thị Thủy dưới đây là một ví dụ điển hình.

         Tòa án đã dựa trên những căn cứ nào để giải quyết vụ án?; những điểm đúng, sai, hợp lí, chưa hợp lí,…cùng những đề xuất về hướng giải quyết sẽ được nhóm làm sáng tỏ.

II – NỘI DUNG

Tóm tắt vụ án

          Vụ án tranh chấp quyền sở hữu nhà giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn Minh, sinh năm 1954 và vợ là bà Hoàng Thị Kim Anh sinh năm 1961 với bị đơn là ông Nguyễn Văn Hạnh sinh năm 1966 và vợ là bà Bùi Thị Thúy sinh năm 1954.

          Diện tích nhà đất xảy ra tranh chấp tọa lạc tại số 5 ngõ 97 đường Vân Hồ 3 phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội có nguồn gốc là của cha mẹ ông Minh và ông Hạnh đứng tên chủ hợp đồng thuê của nhà nước từ năm 1954. Sau khi cha mẹ hai ông chết thì hai gia đình ông Minh và gia đình ông Hạnh sử dụng diện tích nhà đất này. Theo trình bày của ông Minh thì hợp đồng thuê nhà từ đó chỉ đứng tên vợ chồng ông Hạnh cùng hai con của ông Hạnh và vợ chồng ông cùng hai con của ông. Còn theo lời ông Hạnh thì sau khi cha mẹ ông chết hợp đồng nhà đứng tên bà Bùi Thị Thủy (vợ ông Hạnh) rồi sau này mới có thêm thành viên của gia đình ông Minh. Diện tích nhà chính mỗi bên sử dụng một phần hai là khoảng hơn 10m², còn diện tích sân bếp, vệ sinh dùng chung.

          Năm 2000-2001 hai anh em ông Minh và ông Hạnh cùng bỏ tiền ra mua nhà theo nghị định 61/CP với diện tích đất trong hợp đồng thuê là 46,2m² và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở ngày 29/8/2001.

          Trong quá trình hai gia đình sử dụng đất có cơi nới ra phía trước nhà được diện tích khoảng 15m², phía sau bếp, WC cơi nới được khoảng 23m². Diện tích này là diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

          Nay hai bên xảy ra tranh chấp về việc phân chia diện tích nhà đất có trong sổ đỏ và diện tích nhà đất được cơi nới thêm.

Tại biên bản hòa giải:

Nguyên đơn là vợ chồng ông Minh và bà Kim Anh thay đổi nội dung khởi kiện là đề nghị Tòa án phân chia diện tích nhà đất trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 46,2m², còn diện tích ngoài giấy chứng nhận thì ông bà không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Bị đơn là vợ chồng ông Hạnh bà Thủy nêu quan điểm đồng ý chia diện tích nhà đất trong sổ đó là 16,2m², còn diện tích đất ngoài sổ đỏ gia đình ông tự quản thì không chia.

Tuy nhiên, tại phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm thì phía bị đơn là ông Hạnh, bà Thủy lại cho rằng, nhà đất trên thuộc sở hữu riêng của ông bà vì bà Thủy là chủ hợp đồng thuê nên ông bà không chấp nhận yêu cầu chia của ông Minh và bà Kim Anh.

 Quá trình giải quyết vụ việc của Tòa án

1, Kết quả xét xử sơ thẩm tại bản án dân sự sơ thẩm số 06/2009/DS- ST ngày 25/5/2009 Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng, thành phó Hà Nội.

          Chấp nhận yêu cầu chia tài sản thuộc sở hữu chung của ông Minh, bà Kim Anh đối với diện tích nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại số 5 ngõ 76 Vân Hồ 3- Hai bà Trưng- Hà Nội.

          Chia quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho hai hộ gia đình ông Hạnh, bà Thúy và  ông Minh, bà Kim Anh.

          Sau khi xét xử sơ thẩm, phía bị đơn là ông Hạnh, bà Thủy cùng chị Hương và anh Thắng có đơn kháng cáo.

2, Kết quả xét xử phúc thẩm tại bản án phúc thẩm số 276/2009/DS-PT ngày 30/10/2009.

          Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội quyết định sửa bản án sơ thẩm về  phần án phí (mỗi hộ được giảm 2/3 án phí vì có đơn xin miễn giảm án phí.

1.     Những khái quát chung về quyền sở hữu.

1.1   Khái niệm về quyền sở hữu

       Theo nghĩa khách quan: Quyền sở hữu là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước đặt ra và đảm bảo thực hiện, trong đó ghi nhận và đảm bảo cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền sở hữu, quyền chiếm hữu đối với tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình.

        Theo nghĩa chủ quan,Điều 164 BLDS2005 quy định “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.”

1.2   Các hình thức sở hữu

           Hiến pháp là cơ sở pháp lí quan trọng xác định các hình thức sở hữu  trong  bộ luật dân sự. Điều 15, Hiến pháp 1992 quy định: “Nhà nước phát triển nền kinh tế hang hóa nhiều thành phần theo cơ chế thụ trường có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Cơ cấu kinh tế nhiều thành phần với các hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh đa dạng dựa trên chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể là nền tảng.”

            Theo tinh thần chung đó, Điều 172,BLDS 2005 quy định: “Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, các hình thức sở hữu bao gồm sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp.”

            Trong đó, liên quan mật thiết tới vụ việc chúng ta phân tích trong bài là hình thức sở hữu chung, mà cụ thể là sở hữu chung theo phần. Cụ thể là:

    Thứ nhất, về khái niệm: “sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung” (Khoản 1, Điều 216, BLDS 2005).

    Thứ hai về đặc điểm,sở hữu chung theo phần có các đặc điểm về phần quyền sở hữu và nội dung của các đồng sở hữu chủ như sau:

-         Phần quyền của các đồng sở hữu chủ theo phần luôn xác định đối với tài sản chung (mặc dù tài sản chung là một khối thống nhất). Phần quyền đó luôn được xác định theo một tỉ lệ nhất định trên tài sản chung, tỉ lệ đó có thể bằng nhau, có thể không bằng nhau.

-         Tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, mỗi sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

-         Các đồng sở hữu chủ cùng nhau chiếm hữu tài sản chung theo nguyên tắc nhất trí, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

-         Việc xác định phần quyền trong việc xác định tài sản chung theo nguyên tắc thỏa thuận, nếu không thỏa thuận hoặc có tranh chấp sẽ xác định theo nguyên tắc phần quyền bao nhiêu sẽ được hưởng lợi hoặc chịu rủi ro tương ứng bấy nhiêu.

-         Phần quyền của chủ sở hữu có thể là đối tượng của giao dịch dân sự, nếu một trong các đồng sở hữu chủ chết thì phần quyền đó để lại cho những người thừa kế; trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước.

-         Khi một trong các đồng sở hữu chủ muốn bán phần quyền của mình thì các chủ sở hữu khác được quyền ưu tiên mua. Đồng sở hữu chủ muốn bán phần quyền của mình phải gửi thong báo bằng văn bản tới các đồng sở hữu chủ khác. Trong thời hạn  ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một thấng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thong báo vể việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó có quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở chung theo phần có quyền yêu cầu tòa án chuyển phải bồi thường thiệt hại.

           

          2.Những căn cứ pháp lí để giải quyết vụ án

Thứ nhất, xác định diện tích nhà đất trong vụ kiện thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng

Theo như ông Minh và bà Kim Anh thì diện tích nhà đất 46,2m2 là thuộc sở hữu chung của gia đình ông bà và gia đình ông Hạnh, bà Thủy do trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đứng tên cả bốn người. Tuy nhiên, theo bản tự khai của ông Hạnh và bà Thủy, hai ông bà lại cho rằng “nhà đất trên thuộc sở hữu riêng của ông bà vì bà Thủy là chủ hợp đồng thuê”. Chính vì vậy, khi giải quyết vụ án cần phải xác định căn nhà thuộc sở hữu chung của hai gia đình hay sở hữu riêng.

Điều 214 BLDS quy định:

“ Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với tài sản.

…

Tài sản thuộc hình thức sở hữu chung là tài sản chung.”

Thứ hai, về việc nguyên đơn yêu cầu phân chia diện tích nhà đất trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 224 BLDS 2005:

“1. Trong trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu các chủ sở hữu chung đã thỏa thuận không phân chia tài sản chung trong một thời hạn thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để chia”,

Vì vậy, trong quá trình xét xử vụ án cần phải căn cứ vào quy định này để ra quyết định có phân chia diện tích nhà đất là đối tượng của vụ kiện hay không.

 Tòa án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu chia tài sản thuộc sở hữu chung của ông Minh, bà kim Anh đối với diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu đất.

Thứ ba, diện tích trong và ngoài sổ đỏ của 2 gia đình đã được xây tường bao riêng biệt nên khi tiến hành phân chia cần để dành một phần đất làm lối đi chung

Khoản 2, 3 Điều 275 BLDS 2005 quy định về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề:

“2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 điều nay mà không có đền bù”

Thứ tư, khi tiến hành chia diện tích nhà đất cần xác định xem diện tích nhà đất được chia có bảo đảm đúng kích thước tối thiểu mà pháp luật quy định hay không

Điểm b, Khoản 1 Điều 3 Quyết định 58 ngày 30/3/2009 của UBND thành phố Hà Nội,quy định về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa:

“b, có diện ích không nhỏ hơn 30m2 một thửa” -> phần này hình như sai vì đây chỉ chia nhà đất thôi chứ không tách thửa.

Thứ năm, giải quyết về vấn đề cấp thoát nước

Điều 277 BLDS 2005quy định Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề:

“Trong trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi  thường thiệt hại.”

Tòa án sơ thẩm cũng quyết định hai bên phải giữ nguyên hiện trạng, cống thoát nước của bất đông sản liền kề chạy qua diện tích đất của hộ gia đình, không được cản trở hoặc ngăn chặn làm ảnh hưởng tới sinh hoạt chung...

3. Bình luận về việc giải quyết vụ án của tòa án

          Trong vụ việc trên thì Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng thành phố Hà Nội đã xét xử sơ thẩm vụ án như sau:

Thứ nhất, Tòa chấp nhận yêu cầu chia tài sản thuộc sở hữu chung của ông Minh, bà Kim Anh đối với diện tích nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại số 5 ngõ 76 Vân Hồ 3- Hai Bà Trưng- Hà Nội.

          Có thể thấy, để đưa ra quyết định trên thì trước hết tòa đã xác định diện tích nhà đất trên thuộc sở hữu chung của gia đình ông Minh, bà Kim Anh và gia đình ông Hạnh bà Thủy. Trong đơn khởi kiện, gia đình ông Minh và bà Kim Anh  đã xác định diện tích nhà đất trên là do gia đình ông và gia đình ông Hạnh đứng tên đồng sở hữu; tuy nhiên, tại phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm thì vợ chồng ông Hạnh lại cho rằng nhà đất trên thuộc sở hữu riêng của ông bà vì bà Thủy là chủ hợp đồng thuê.  Tòa án chấp nhận yêu cầu chia nhà đất nghĩa là đã phủ định ý kiến của vợ chồng ông Hạnh cho rằng nhà đất thuộc sở hữu riêng của gia đình ông.

          Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất được chi nhận trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở ngày 28/9/2001 đứng tên vợ chông ông Minh và vợ chồng ông Hạnh là đồng chủ sở hữu nên tài sản trên sẽ được xác định là thuộc sở hữu chung của hai gia đình.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 224 thì “Trong trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung..”

Trong vụ việc này thì tài sản chung là nhà đất là tài sản thuộc hình thức sở hữu chung có thể phân chia vì vậy gia đình ông Minh có yêu cầu chia là hoàn toàn hợp pháp và Tòa án chấp nhận yêu cầu này là đúng đắn.

Căn cứ vào

Thứ hai, Tòa quyết định dành một lối đi để hai hộ sử dụng chung có kích thước 0.8m ´ 12,82m. Quyết định này được đưa ra dựa trên quy định tại Điều 275 BLHS về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. Do diện tích đất của hai gia đình được tách thửa nên cần thiết để lại một lối đi chung để thuận tiện cho quá trình sử dụng.

Thứ ba, diện tích nhà đất còn lại được tòa chia đôi cho cả hai gia đình: gia đình ông Minh và gia đình ông Hạnh mỗi hộ được sở hữu và sử dụng 17,97m2 diện tích nhà đất trong sổ đỏ. Phần diện tích đất cơi nới thêm thì không chia do các bên  không có yêu cầu. Việc tòa án chia đôi diện tích nhà đất theo yêu cầu của nguyên đơn là hoàn toàn phù hợp do phần quyền của hai bên gia đình ông Hạnh và ông Minh đối với diện tích nhà đất chung không có căn cứ xác định do hai bên cùng góp tiền mua đất (không xác định cụ thể là mỗi bên đã góp bao nhiêu tiền) và trong quá trình sử dụng hai bên cũng cùng đóng thuế.

Thứ tư, tòa yêu cầu hai bên phải giữ nguyên hiện trạng, cống thoát nước của các bất động sản liền kề chạy ngang qua diện tích đất của hộ gia đình, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng chảy làm ảnh hưởng đến sinh hoạt chung.

          Quyết định trên của tòa án là căn cứ vào quy định tại điều 277 BLDS về quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề. Theo đó “... chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng chảy...”. Vì vậy, việc tòa án đưa ra yêu cầu như trên đối với hai hộ gia đình sau khi phân chia nhà đất là hoàn toàn hợp lí và theo đúng quy định của pháp luật.

.........còn ý về vật liệu xây dựng thì t không tìm thấy quy định nên t không bình luận được......

          Sau khi án sơ thẩm được tuyên thì gia đình ông Hạnh, bà Thủy, chị Hương và anh Thắng có đơn kháng cáo. Tuy nhiên, bản án phúc thẩm của Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội quyết định giữ nguyên kết quả của bản án phúc thẩm và chỉ sửa phần án phí.

4. Quan điểm của nhóm về giải quyết vụ án

          Qua những phân tích cũng như đánh giá, bình luận ở trên của nhóm về cách giải quyết vụ án của Tòa án thì nhóm hoàn toàn thống nhất với cách giải quyết vụ án của tòa.

          Thứ nhất, về yêu cầu chia đôi diện tích nhà đất trong sổ đỏ của nguyên đơn. Nhà đất của hai hộ gia đình là thuộc sở hữu chung nên vì vậy một trong hai bên có quyền yêu cầu phân chia.(do hai bên không có thỏa thuận không phân chia tài sản trong một thời hạn.). Do không có căn cứ xác định được phần quyền sở hữu của mỗi bên đối với diện tích nhà đất nên nó sẽ được chia đều cho hai gia đình.

          Thứ hai, khi chia đôi diện tích nhà đất cần phải dành ra một lối đi chung cho cả hai gia đình để tránh việc một chủ sở hữu được chia phần nhà đất phía bên trong sẽ bị vây bọc và không có lối đi. Chính vì vậy, trước khi tiến hành chia nhà đất cần dành một diện tchs đất nhất định để làm lối đi chung cho cả hai gia đình.

          Thứ ba, khi chia cần phải đảm bảo không ảnh hưởng đến cống thoát nước của cách bất động sản liền kề. Yêu cầu cả hai bên giữu nguyên hiện trạng của cống thoát nước của các bất động sản liền kề chạy ngang qua diện tích đất của mình.